[Jag orkar inte dra anledningarna till varför, vänligen se Cornucopia för detta
1. Här
2. Här
& 3. Här. Bra förklarat.]
Denna bolånebubbla verkar nu från och med ungefär februari 2011 vara igång och pysa långsamt, vilket bör vara bra. Tyvärr hindrar det inte att en del som är antingen redan belånade eller som vill låna till en bostadsrätt att hoppas priserna stiger ytterliga för att de skall kunna i framtiden sälja och flytta med vinst, eller i alla fall slippa bli stående med en stor skuld.
Denna bolånebubbla har strukturen av en pyramid som kräver att de som väljer att för första gången delta i den och därmed ta bolån för att köpa en bostad måste bekosta höjningar i pris som de redan inne i pyramidsystemet kan tjäna på. I praktiken är det förstagångsköparna, oftast ungdomar och unga barnfamiljer. Egentligen är bilden aningen mer nyanserad än så men vi låter för enkelheten skull det vara för denna gång.
Ungdomar och unga barnfamiljer är därmed de som med sin presumtiva ekonomiska utveckling (även känd för många med den lösa och vaga termen "tillväxt") bekostar de allt högre priserna. Detta genom att i praktiken vara tvungna att ta högst lån och ha minst inkomst. För att detta system ska fortsätta utvecklas krävs det följande villkor:
1. En fortsatt ekonomisk utveckling med stigande inkomster;
2. Tillgängliga krediter (ändå bolån .. någonstans måste pengarna till slut komman från);
3. En positiv arbetsmarknadsutveckling med fler arbeten;
4. En stadig utveckling av lika många eller helst fler ungdomar
5. En bostadsbyggnadpolitik som ger precis färre bostäder än vad som behövs för att motivera de höga priserna.
Förutom detta krävs nog även en inte alltför hög inflation (det tvistar akademiker av alla slag om) liksom även en låg ränta.
Men även något som ofta glöms bort och som sätter ramen för allting beskrivet ovan:
6. Energi - framför allt tillgången på billig och stadigt levererad för en prognoserbar och uträkningabar morgondag.
Vad som är intressant här - för detta är ett kluster av villkor som är både beroende och oberoende av varandra samtidigt - är demografin och ekonomin med fokus på ungdomarna.
Med ungdomar menas här de som är i den nedre delen av den demografiska stolpen, men som är ekonomiskt aktiva och betydelsefulla. Dvs idag de mellan 18 och 30 år, detta baserat på en medellivslängs på cirka 80-88 år i genomsnitt samt även att de som föds idag är så pass friska att de antas kunna leva 100 år i genomsnitt givet rätt trevliga förutsättningar.
För er som känner till historien vet ni att man skaffade fler barn förr, både som försäkring till ålderdomen och för att barnadödligheten var signifikant mycket större förr. Idag föd färre och färre barn i jämförelse. Men barnkullarnas relativa storlek är knappast konstant än, men det som tidigare var en befolkningspyramid har gått mot att i (främst väst/nord globalt) bli en "stolpe" till sin struktur.
Se här
Vad jag vill komma till är följande:
Medan de övriga villkoren för att bostadspriser och ekonomi och möjlighet till än större lån (i totala summor) har växt i en makalös takt senast 20 åren sedan 1990-talskrisen, växer befolkningen inte alls i samma takt. Även om de ungas löner och möjligheter växer möjligtvis (vilket jag ställer mig skeptiskt till, det borde gå att räkna ut) i en tillräcklig takt, så växer inte deras antal i rimligen nog i samma takt. Och där finns en gräns - de utbildade ungdomar med fasta inkomstmöjligheter med tillräckligt god inkomst för att bära upp resten av den ekonomiska bolånepyramiden.
Observera: Visst växer Sveriges befolkning totalt sett och man har sett en mindre babyboom senaste åren. Men detta är fortfarande nya medborgare som kommer eventuellt kunna komma ut på bostadsmarknaden om tidigast 16-18 år. I övrigt är det invandring som förklar den större befolkningen förutom ökade födelsetal de senaste åren. Men Sverige är knappast känt som tillflyktsort för rika invandrare. Eller hur?
Så. Vad är slutsatsen.
Jo, att bolånebubblan antagligen begränsas praktiskt av hur det går ekonomiskt för de kommande kullarna ungdomar upp till 30 år som skall köpa sina första bostadsrätter - om de gör det överhuvudtaget i samma utsträckning som de tidigare kullarna. Om de kan göra det beror på deras inkomster - för det är endast där de kan spara ihop till handpenningen. Och denna möjlighet beror på arbetsmarknaden och deras utbildning.
Således - det är inte nödvändigtvis bra med stigande bostadspriser överhuvudtaget. Framför allt inte väldigt snabbt stigande sådana. Därför bör man bereda sig på att se problem i prisutvecklingen för bostäder de närmaste åren av bland annat denna anledning. Det finns även en reell möjlighet att många unga framöver anser att det är absurt och för riskabelt att köpa bostadsrätt - eller på annat sätt "äga" sin bostad utan att ha något mer än en besittningsrätt - för astronomiska summor. Detta skulle innebära att de skulle genom sitt val undergräva marknaden för bostadsrätter.
Här har det inte tagits i beaktning invandring, utbildningnivå, energibrist, framtida peak oil etc för att det skulle upptagit mycket mer tid.
/Mark Kesper.
No comments:
Post a Comment